首个国家层面城市更新发展规划出炉

【大河财立方 记者 朱娟】我国首个国家层面的城市更新发展规划出炉。

国务院日前印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》)，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。

《规划》提出，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。

《规划》具体提出了哪些重点任务？未来5年，城市更新工作将如何推进？围绕上述问题大河财立方记者进行了多方采访。

明确10个量化指标，未来城市更新更系统

当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在此背景下，《城市更新“十五五”规划》对外发布。

“《规划》明确了未来5年城市更新工作的‘路线图’‘任务书’，这意味着以城市更新为抓手，实现城市内涵式发展转型全面启动，也意味着我国城市正式进入存量主导时代，城市更新正式成为我国新时期城市发展的新动力。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示。

《规划》首先明确了“十五五”期间要完成的10个城市更新量化指标，为相关工作提供了明确依据。

其中，城镇危旧房改造数量从“十四五”时期的25万套/间增至50万套/间，翻倍增长；新开工改造城镇老旧小区数量从24万个降至11.5万个；老旧街区厂区改造提升数量从900个增至1500个；城市地下管网改造长度从25万公里增至36.5万公里。

中指研究院研究总监吴建钦对大河财立方记者表示，《规划》首次在全国层面针对居住空间、产业空间、公共空间的更新改造提出了量化的发展目标。其中居住空间的更新改造规模较“十四五”有所下降，产业空间、公共空间的更新规模较“十四五”力度有所上升，这表明未来的城市更新将更加综合，更加系统。

依托城市更新，培育壮大城市发展新动能

《规划》提出了培育壮大城市发展新动能，营造高品质城市生活空间，推动城市发展绿色低碳转型，增强城市安全韧性，促进城市文化繁荣发展，提升城市治理能力水平等6方面23项重点任务。

“重点任务第一条便是培育壮大城市发展新动能，这里面的内容既包括存量物业盘活利用，也涵盖老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级发展新产业，同时也涉及加快构建房地产发展新模式和优化住房保障。从本质来看，房地产和建筑业（可能是城市更新带动)依旧是国民经济支柱产业，但需要以新的模式、存量带动的模式、与实体产业融合的模式，促进人的发展的模式来呈现出来。”李宇嘉说。

在培育壮大城市发展新动能方面，《规划》提出，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。

“培育壮大城市发展新动能，新动能之一就是激活城市存量资源潜力。”李宇嘉认为，城市更新就是要通过规划和用地功能调整，让低效闲置的土地和房屋能转型发展新消费、新业态、新产业。

“摸清存量资产资源底数，也就是摸清家底。这意味着接下来在总量摸清、结构分析和特征识别等方面，会有系统的排摸工作。只有先排摸清楚，才能有效盘活。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对大河财立方记者表示，目前，相关分类已经比较成熟。从土地角度看，包括未开发的土地、在建项目等；从房屋角度看，包括老旧厂房、商业办公、商品住房、公房等。这实际上就是对房、地两类资源的系统梳理。

近年来，我国大力实施扩大内需战略，内需对经济增长的主引擎作用持续巩固。如何将城市更新与消费相结合，是一个重要命题。

《规划》明确提出，推动消费基础设施改造升级，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等。培育国际消费中心城市。

严跃进表示，目前，消费基础设施REITs的发行已经有效盘活了一批存量资产。通过引入新业态，城市更新能够在细分领域为国家扩大内需发挥积极作用，培育新型消费模式。

明确城市更新三大资金来源

住房发展，归根到底就是要顺应人民群众的高品质居住需要，加快建设“好房子”。

在营造高品质城市生活空间方面，《规划》提出，实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。

“首先从住建系统职能的角度来看，即全面提升建筑全链条品质；其次是通过盘活存量和更新改造，把存量改造或盘活为好房子，同时保障后续新建房地产项目是品质高的好房子；最后是建筑全链条在技术研发、部品配套、产业集群等方面落实新质生产力。”李宇嘉说。

“资金从哪里来”是城市更新的关键问题。

在构建可持续的城市建设运营投融资体系方面，《规划》提出，通过中央预算内投资等对符合条件的项目给予支持。允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金。同时，优化金融支持措施，并积极吸引社会资本参与。

严跃进认为，《规划》明确了三大资金来源：财政、金融和社会资本。财政支持方面，包括中央财政奖励、地方专项债、地方财政其他资金投入及税费减免，体系较为完善。金融支持方面，针对风险可控、商业可持续的项目，市场化融资模式清晰，涵盖综合开发、银团贷款、项目投资等。

“特别值得关注的是，《规划》提出‘探索金融支持城镇老旧住房更新、原拆原建的有效举措’，这意味着将在传统个人住房贷款基础上培育新的住房金融支持方式。”严跃进表示，社会资本方面，REITs在商业办公、保租房等领域已发挥良好的盘活作用，此外还有更灵活的资产证券化产品及公司债券等工具。

记者注意到，《规划》还结合各项城市更新目标及具体任务，进一步提出了多个重大工程，包括智能建造创新发展工程，“好房子”建设改造工程，城镇老旧小区改造工程，完整社区建设扩面提质增效工程，老旧街区厂区改造提升工程，园林绿化惠民增效工程，污水垃圾收集处理设施建设工程，危旧房改造工程，市政基础设施提升工程，城市基础设施生命线安全工程等。